Черные дни для «квадратов»

18 июня 2015, 17:58
Повышение ключевой ставки Центробанком в декабре 2014 года ударило по всему реальному сектору экономики. Одним из самых пострадавших стало жилищное строительство, завязанное на кредиты дважды – как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя. Однако если в других регионах с развитым строительством – Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени и других – удалось в значительной мере смягчить удар по строительству, то югорский рынок по-настоящему схлопнулся, и перспектив его оживления крайне мало. Почему – в нашем материале.

Стройкомплекс Югры еще с середины нулевых стал, пожалуй, одним из самых самобытных и необычных явлений в экономике. Самим своим появлением в столь значимых масштабах отрасль была обязана стечению обстоятельств. В восьмидесятых и даже девяностых годах прошлого века мало кто мог предполагать, что регион окажется привлекательным для жизни, а его население превысит полтора миллиона человек. Однако высокий уровень дохода и развитие инфраструктуры региона, во многом продиктованное политической волей первого губернатора ХМАО Александра Филипенко, сделали свое дело: сюда поехали люди, а за спросом на жилье потянулось и предложение. Власти округа подстегивали спрос, формируя фонд жилья для т.н. «социального найма», а также создавая льготные ипотечные программы – в частности, компенсируя часть процентной ставки.

Впрочем, даже стимулируя спрос, правительство округа не смогло сформировать его на уровне, способном работать без государственного регулирования. Ни один из застройщиков ХМАО за годы работы так и не сформировал собственную финансовую «подушку», позволившую бы возводить объекты без привлечения кредитных средств. Из-за нехватки ресурсов наибольшее развитие в регионе получило долевое строительство (при том, что большая часть застройщиков предпочитала действовать в обход соответствующего федерального закона). Однако продать дом на стадии даже не котлована, а первичного проекта достаточному количеству дольщиков единовременно было невозможно, поэтому все застройщики так или иначе зависели от кредитных ресурсов. Больше всего от складывающегося положения дел выигрывали банки. А точнее – один банк.

Ханты-Мансийский банк в эпоху Филипенко являлся полностью правительственной собственностью - неудивительно, что он и стал основным кредитором и инвестором в строительную отрасль. Участие возглавляемого Дмитрием Мизгулиным учреждения было фактически навязано всем строительным компаниям, но, по большому счету, устраивало всех: строители всегда могли договориться об очередной кредитной линии с помощью консультаций в правительстве, а банк получал достаточно надежных клиентов, потому что невозврат кредита грозил им лишением доступа к строительству в округе в принципе - "чужим" компаниям во времена Филипенко в округе было не место. Неудивительно, что за считанные годы Ханты-Мансийский банк стал фактически единственным инструментом привлечения кредитных средств строителями.

Эта схема, с некоторыми оговорками, некоторое время продолжала работать и после смены власти, когда губернатором ХМАО была назначена Наталья Комарова. Впрочем, после частичной, а затем и полной приватизации Ханты-Мансийского банка кредитная структура начала требовать от застройщиков получения государственных гарантий – на выдачу которых правительство шло крайне неохотно. Несмотря на резкий после кризисного 2009 года рост вводимого жилья, отрасль начала стремительно редеть - многие компании просто банкротились, не имея возможности получить финансирование.

Не испытывали проблем с ресурсами лишь два строительных гиганта, контролируемые правительством ХМАО - окружной фонд развития жилищного строительства "Жилище" и "Юграинвестстройпроект" (ныне "Северные строительные технологии"), также опосредованно принадлежащий правительству через Ханты-Мансийский НПФ. Для этих двух структур, во многом конкурирующих между собой, округ не жалел ни гарантий, ни других ресурсов, невзирая на коррупционные скандалы, сопровождающие деятельность застройщиков. По всей видимости, в правительстве Натальи Комаровой сочли, что монополизация строительного рынка позволит сделать его более управляемым, однако выбрать одну из двух компаний так и не смогли из-за кулуарных противоречий: за "Северными строительными технологиями" стоял первый вице-губернатор Александр Ким, а "Жилище" курировалось близким к клану Сергея Собянина замгубернатора Валентином Грипасом (после его ухода его сменил член той же команды Дмитрий Шаповал).

Получив административный ресурс и эксклюзивный доступ к правительственным программам по строительству жилья и социальных объектов, "ССТ" и "Жилище" за пару лет смогли занять 70% строительного рынка в Югре, потеснив даже казавшийся непотопляемым сургутский "Сибпромстрой", возглавляемый Николаем Сторожуком. Однако монополия оказалась не столь неуязвимой, как казалось команде Натальи Комаровой.

16 декабря Центробанк РФ резко поднял ключевую ставку – с 10,5 до 17%. Решение, продиктованное стремлением удержать резко падающий рубль, ударило по реальному сектору сильнее всего. Банки резко подняли процентные ставки – причем как для физических лиц, так и для компаний. Если в 2014 году реально было получить деньги под 13-14%, то в конце декабря при попытке заключить аналогичные контракты банкиры предлагали 20-25%. Поскольку население ХМАО было не готово брать ипотеку по таким ставкам, а секвестр льготных жилищных программ, осуществленный правительством Комаровой, произошел как раз в 2014 году, падение спроса оказалось тотальным: число сделок, по оценке участников рынка, упало почти впятеро – а это, в свою очередь, сделало невозможным и кредитование застройщиков.

Тут-то в правительстве ХМАО и осознали, что Ханты-Мансийский банк «Открытие» вряд ли пойдет на уступки, как был вынужден в те времена, когда принадлежал правительству. Президент банка Дмитрий Мизгулин кредитовать застройщиков не отказывался – и даже был готов снижать процентную ставку (не до ноябрьских значений, конечно). Но взамен требовал снижения рисков для банка: либо предоставления госгарантий, либо увеличения закладываемого под обеспечение кредита имущества. Иезуитское решение «патриота Югры» (именно так банкир называл себя все эти годы) поставило правительство в тупик: низкие цены на нефть и секвестр бюджета не оставляли никаких надежд на то, что средства для привлечения госгарантий удастся изыскать. Ни один из влиятельных кланов правительства ХМАО так и не смог оказать застройщикам – даже «Жилищу» и «Северным строительным технологиям» - необходимой поддержки.

В результате в "ССТ" были вынуждены в два раза сократить объемы производства, сконцентрировавшись на проектах высокой степени готовности. Будущее компании крайне сомнительно – так, сегодня, 18 июня, стало известно, что Центробанк РФ считает неоправданным масштабные вложения Ханты-Мансийского НПФ в жилищное строительство, и угрожает пенсионному фонду недопуском к системе гарантирования, если доля таковых не снизится.

"Жилище" и вовсе оказалось неспособным выполнить свои обязательства перед дольщиками. Фонд не сумел вовремя достроить в Югорске здание, возводимое по договорам долевого участия, сдав лишь одну секцию. При этом генеральный подрядчик, фактически строивший объект в газпромовской вотчине, так и не получил заработанные деньги, и на сегодняшний день просто отказывается выходить на стройку. Еще серьезней складывается для фонда ситуация в Сургуте и Нижневартовске, где "Жилище" строит квартиры для почти полутора тысяч семей. Эти объекты сейчас на грани заморозки. В Нижневартовске, кстати, один дом «Жилище» уже задержало на полгода – и один из коммерсантов запросил 20 млн рублей неустойки за просрочку ввода объекта, доказывая, что упустил прибыль. Суд встал на сторону бизнесмена, и подобные иски могут превратиться в тенденцию: практика показывает, что суды лояльны к пострадавшим от бездействия застройщика.

Аналогичная судьба, понятное дело, ждет и более мелких игроков. Так Николай Сторожук из «Сибпромстроя» не скрывает, что готов в любую минуту остановить производство из-за бездействия окружных властей. "Нижневартовскстройдеталь" – крупнейший застройщик столицы Самотлора - зимой сократила объемы производства и сократила несколько сотен сотрудников.

Сложно сказать, что может предпринять правительство округа для предотвращения коллапса строительного комплекса, и хочет ли предпринимать. Когда одно из первых лиц региона на закрытом совещании на вопрос застройщика «Ну что, будем замораживать стройку?» отвечает «Ну и будем» - это все-таки симптоматично. Очевидно, что сложившаяся ситуация - следствие того, что у чиновников за все эти годы так и не появилось сколько-нибудь серьезного плана или стратегии. Да и откуда им было появиться, если куратора строительного блока Дмитрия Шаповала крупнейшие строители в открытую называют недееспособным, а директоров департамента строительства в ХМАО за последние пять лет сменилось шестеро?

В любом случае, правительству Югры предстоит принять принципиальное решение: отпустить рынок жилья в свободное плавание, приняв связанные с этим риски (невозможность купировать социальное возмущение, отсутствие отраслевого контроля), либо же все-таки найти способ привлечь финансовые ресурсы. По всей видимости, решение этого вопроса, как и многих остальных, отложено на осень, когда состоится утверждение губернатора.

Муксун.fm будет следить за развитием событий.