Стоит ли покупать жилье? Что будет с ценами на недвижимость в ХМАО

Рынок недвижимости в ХМАО начал отыгрывать весеннее падение спроса. Этому способствовали изменения условий льготной ипотеки, а также снижение ставки по кредитам на вторичное жильё, которое началось следом за ключевой ставкой.

Высокая цена — не значит окончательная

Согласно данным одного из крупных агрегаторов объявлений по недвижимости, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в столице Югры — Ханты-Мансийске — растет с каждым месяцем. Еще в начале февраля 2022 года она составляла 99,4 тысячи рублей, в марте — выросла еще на 13% и достигла 112,4 тысячи рублей. К августу стоимость одного квадратного метра увеличилась до 120,4 тысячи рублей (то есть, +21% с начала весны).

Волнообразная обстановка наблюдается на рынке Сургута, где в феврале стоимость «квадрата» с 111,2 тысячи рублей выросла до 113,1 тысячи. К маю цены упали до 110,8 тысячи рублей, но уже в июне выросли на 7% (или до 119,02 тысячи рублей). К августу снова наблюдалось падение до 109,9 тысячи рублей за «квадрат».

Такую ситуацию риэлторы объясняют тем, что к осени вырос объём предложений на рынке вторичного жилья, а вместе с ним и конкуренция за покупателя.

«Основным драйвером стал выросший дисконт на рынке вторичного жилья, в среднем он вырос до 6% и это рекордный показатель, например, в январе текущего года средний дисконт был на уровне всего 2-3%. <…> При этом высокая динамика роста цен на квартиры последние пару лет даёт собственникам возможность делать скидки и оставаться в значительном плюсе при продаже. Сегмент новостроек стал привлекать клиентов субсидированными процентными ставками, а также рассрочками, покупкой без первоначального взноса и другими бонусами», — рассказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Он добавил, что, с одной стороны, собственники стараются продать свои объекты с максимальной наценкой, с другой — реальным покупателям делают рекордно высокий дисконт. Поэтому устойчивого тренда сейчас нет.

Например, по сравнению с июлем средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья к сентябрю снова пошла вверх в Когалыме (на 0,9%), в Сургуте и Югорске (+1%), Нягани (+ 0,7%) и в Ханты-Мансийске (+1,2%), а в Нижневартовске продолжилось снижение (-0,5%), в Нефтеюганске (-1,2%), в Пыть-Яхе (-0,2%).

На первичном рынке ситуация более стабильная: нет такого сильного перекоса между спросом и предложением, поэтому за последний месяц цены показали пусть и невысокий, но рост, на уровне 0,3-1,2% в зависимости от города.

Ждать ли снижения цен на недвижимость после заседания ЦБ 16 сентября

Одним из факторов оживления рынка, кроме выросшего дисконта, стало снижение ключевой ставки Центробанком России в июле 2022 года. Тогда ставка опустилась на 1,5 процентного пункта: с 9,5 до 8% годовых.

«Те, кто имеет опыт покупки недвижимости, понимают, что сейчас выгодный период купить недвижимость со скидкой, а в будущем рефинансировать кредит под меньшую ставку, получив дополнительную выгоду. Ведь по мере снижения ставок, начнут расти и цены и фактически та выгода, которую можно получить от снижения ставок постепенно нивелируется ростом цены», — пояснил Александр Иванов.

В ближайшее время ЦБ России снова соберет заседание по ключевой ставке. Оно запланировано на 16 сентября. По мнению эксперта, если произойдет понижение ставки, то для рынка недвижимости это будет как плюс, так и минус.

«С одной стороны, вслед за снижением ключевой ставки повышается доступность ипотечных кредитов, однако, растущий следом спрос вызывает цепную реакции и рост цен. Как правило, выигрывают те, кто-либо покупает недвижимость с дисконтом заранее, а после снижения ставки рефинансирует кредит, либо те, кто покупает в первые недели после пересмотра ставок — до начала волны роста спроса», — отметил собеседник.

Он добавил: также сохраняется еще один негативный момент для рынка — необоснованный отложенный спрос. Это когда часть покупателей откладывали покупку жилья в ожидании ещё более выгодных условий, а в итоге могут потерять значительно больше на росте цен на недвижимость.

Ипотека от застройщика под 0,1% — выгода или переплата?

В Югре стали пользоваться популярностью спецпрограммы по кредитованию на покупку квартиры, в том числе ипотека по сниженной ставке 0,1% на весь период кредитования. Максимальный срок выплат — около 30 лет.

Однако риэлторы напоминают, что любой кредит нужно оценивать индивидуально, ведь его выгода зависит от целого ряда факторов: реального срока погашения кредита, уровня первоначального взноса, риска снижения доходов, периода субсидирования процентной ставки, уровня альтернативного дисконта и прочих факторов.

«По нашим оценкам, большинство субсидированных ипотечных программ выгодны лишь при реально длительном сроке погашения кредита. После проведения расчетов порядка 60% тех, кто изначально хотел субсидированную ставку, выбирают стандартную льготную программу, считая ее выгоднее для себя, поскольку рассчитывают на досрочное погашение ипотеки», — заявил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Что будет с рынком недвижимости до конца 2022 года

По мнению эксперта, спрос на рынке жилой недвижимости будет расти, но пока его динамика будет отставать от прироста объёма предложения. Поэтому сохранится высокая конкуренция за покупателя. Именно она будет сдерживать цены от более резкого роста.

«Однако по мере восстановления баланса между спросом и предложением наиболее ликвидные варианты квартир начнут прибавлять в цене на уровне 0,5% в месяц», — подчеркнул Александр Иванов.

Он также отметил, что традиционно в трендах остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры продаются сложнее и дисконт на них, как правило, выше, а скорость продажи  — медленнее.