Покупать или подождать? Ипотеку в ХМАО ждет трансформация
Новая ипотечная реальность
В правительстве РФ в конце минувшей недели сообщили, что величина субсидий банкам, которые финансируют ипотеку по госпрограммам, снижается на 0,5 процентных пункта. Следом за этим решением последовало увеличение минимального первого взноса по льготной ипотеке с господдержкой с 15% до 20%.
Порог для первого взноса уже подняли крупнейшие банки страны, работающие с ипотекой: Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ, Альфа-Банк, банк «Открытие» и другие. После повышения ключевой ставки Банком России, власти решили оставить прежние ставки по программам господдержки: по семейной и льготной ипотеке они сейчас составляют 6% и 8% соответственно, а по рыночной поднялись в среднем до 15%.
«Отсекают» югорчан с малыми доходами
Эксперты рынка поясняют, что новый первоначальный взнос в рамках льготной ипотеки является одним из показателей платежеспособности югорчан. Как считает Ирина Монастырская, полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Сибирском федеральном округе, повышение первоначального взноса будет способствовать снижению спроса на ипотеку в частности и на жилую недвижимость в целом.
«От рынка отсекаются те потенциальные заемщики, у кого нет денег даже на первоначальный взнос. Заемщики из менее обеспеченных категорий граждан используют для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и даже микрозаймы», — поясняет эксперт.
Она приводит пример: купить двухкомнатную квартиру в Югре по ипотеке с господдержкой сейчас можно в среднем за 10 млн рублей. Раньше клиентам для первоначального взноса требовалась сумма в 1,5 млн рублей, теперь она будет составлять 2 млн рублей. Таким образом, делает вывод Монстырская, банки с одной стороны «отсекут» малоплатежных граждан, а с другой — сократят число отказов в выдаче кредитов.
«Повышение ставки и первоначального взноса уменьшит возможность одобрения по ипотеке, поскольку доходность заемщиков не меняется, а большие ежемесячные платежи весомо отразятся на бюджетах семей», — поддерживает коллегу член правления Российской гильдии риелторов Татьяна Клюс.
Эксперты, постоянно работающие с ипотекой, отмечают, что при высокой ключевой ставке покупатели недвижимости в ХМАО массово переориентируются на рынок новостроек, так как льготные программы остаются самыми привлекательными.
Обвал неизбежен
Риелторы и экономисты сходятся во мнении, что ужесточение регулирования ипотеки способствует снижению цен на рынке жилой недвижимости. Второй, наиболее неблагоприятный сценарий — это возникновение кризиса ипотеки.
Снижение спроса неизбежно скажется на ценах, убеждена Клюсс. При этом она настаивает, что уже в ближайшее время на всем рынке недвижимости, и в частности, в ХМАО, начнется стагнация.
«Какое-то время будет стагнация, дальше, если ничего не изменится, цены начнут снижаться. Это всё относится к вторичному рынку и коммерческой ипотеке», — подчеркивает риелтор.
Рынок ипотечного кредитования в Югре пройдет через небольшую трансформацию, считает руководитель комитета по ипотеке РГР Ирина Киселёва. По ее мнению, уже в ближайшее время произойдет перераспределение потока приобретения недвижимости под ипотеку со вторичного рынка жилья на первичный, так как ставки по ипотеке по госпрограммам сейчас находятся на комфортном уровне 2,7 — 8% годовых и продержатся как минимум до 1 июля 2024 года.
«Охлаждение рынка ипотечного кредитования без резкого пикирования вниз уже видно на горизонте. При повышении ключевой ставки практически всегда банки ужесточают свою кредитно-денежную политику, следя за „чистотой“ кредитного портфеля и уровнем просроченной задолженности», — подчеркивает Киселёва.
Эксперт предположила, если влияние ключевой ставки ЦБ на ипотеку будет длительным, как минимум более 3-х месяцев, то объемы ипотечного кредитования и, соответственно, спрос на рынке недвижимости могут снизиться на 10-15%.
Медлить нельзя купить
По мнению Монастырской, реакцию рынка на действия правительства, ЦБ и кредитных организаций в ХМАО можно будет увидеть уже в октябре. По ее словам, пока еще на рынке выбирают жилье покупатели с одобренными решениями до повышения ключевой ставки.
«Важно понимать, что покупатели, которые будут заходить на рынок, они конечно будут торопиться, и при выборе предложений будут серьезно торговаться», — подмечает эксперт.
При этом продавцы квартир должны четко понимать, что у них еще есть время, чтобы продать недвижимость максимально выгодно. Однако при совершении альтернативной сделки на руках оптимально иметь разрешение банка с более низкой ипотечной ставкой, говорит Киселева.
«Если продавец с альтернативной сделкой не имеет решения банка, то тут ему нужно серьезно подумать, готов ли он покупать квартиру за большую сумму, либо рассчитывать не на вторичный, а первичный рынок жилья», — советует риелтор.
В домах высокой готовности практически во всех городах ХМАО будет рост цен от застройщиков, уверены эксперты. Сейчас застройщик понимает, что выигрывает по конкуренции жилья с «вторичкой» благодаря выгодному проценту по ипотеке с господдержкой.
«В этой ситуации покупатель однозначно пойдет к ним, потому что разница в ипотечной ставке серьезная, лучше условия в обслуживании кредита, более комфортной среды в доме и придомовой территории», — утверждает ипотечный брокер.
Монастырская полагает, что произойдет серьезный перекос с рынка вторичного жилья на новостройки. Если сейчас примерно 70% кредитов выдается на покупку жилья на вторичном рынке и 30% на первичном, то с учетом сегодняшних реалий 20% со вторички перекочует на первичный рынок.
«Во все сложные времена совет всегда один — если вам нужно решать свои жилищные проблемы сейчас — решайте их сейчас. Не всегда ключевая ставка будет высокая. Судя по прогнозам ЦБ для базового сценария развития экономики России, опубликованном в августе 2023 года, в 2024 году ставка снизится до 8,5-9,5%. И тогда можно будет ипотечный кредит рефинансировать», — полагает Киселева.
Эксперты убеждены, что югорчане быстро адаптируются к новым условиям. В частности, они могут начать чаще привлекать созаемщиков, а также оформлять ипотеку под залог имущества.