Наука или бизнес: может ли НТЦ в Сургуте превратиться в жилой район?

Все новое — это хорошо отредактированное старое

Идея создания научно-технического центра в Сургуте родилась из возникшей еще в 2010-х идеи строительства университетского кампуса. В 2015 году задумку закрепили в правительственном распоряжении «О концепции инновационно-образовательного комплекса (кампус)». Сейчас это распоряжение все еще действует, но с учетом всех изменений, сменилось даже название документа на «Концепцию НТЦ в Сургуте».

«Целью создания НТЦ является формирование инфраструктуры и экосистемы науки, образования и инноваций для трансформации автономного округа в значимый научно-образовательный инновационный регион страны и повышения его конкурентоспособности в долгосрочной перспективе», — говорится в тексте основополагающего документа.

Там же перечислены объекты, который войдут в состав будущего научного гиганта: университет, спортцентр, центр высоких биомедицинский технологий, лаборатории, технопарк, центра развития талантов детей и молодежи, университетская школа, инновационный детский сад, спортивно-досуговых комплекс, медклиника, конгрессно-выставочный центр, гостиница, МФЦ, центр обработки данных и, конечно, жилье для сотрудников и общежития для студентов.

Архитектурная модель НТЦ разработана австрийцами и представлена на сайте Фонда научно-технологического развития Югры под управлением Ильи Кандакова. Этот Фонд и реализует проект, указано в распоряжении регионального правительства. Сам Фонд создали в 2017 году, а проект НТЦ запустили в 2019 году, как Muksun.fm объяснили в самой компании. Уже на следующий год масштабную идею стройки губернатор ХМАО Наталья Комарова презентует президенту страны Владимиру Путину.

Всего строительство НТЦ оценивается в 53 млрд рублей, как указано на сайте ответственной за стройку компании. Однако в 2022 году ТАСС со ссылкой на замгубернатора Владислава Нигматуллина озвучил в сумму в 90 млрд, из которых 40% планируется привлечь за счет частных инвесторов. Еще 6,3 млрд рублей, по данным чиновника, Югра получила от правительства РФ в виде инфраструктурного кредита. По данным издания Factologia, в 2022 и 2023 годах из бюджета округа на финансирование стройки выделялось около 10 млрд рублей.

Работы на территории НТЦ начались в мае 2022 года: отсыпка песка, строительство коммуникаций. Также известно, что почти за 5 млрд рублей центр биомедицинских технологий будет строить ООО «Швабе-Москва» (входит в «Ростех»).

Следующим по значимости этапом для Фонда оказался (нет, не университет и не спортцентр), а жилой квартал. О нем поговорим отдельно.

Преемственность идей и поколений

Гендиректор Фонда научно-технологического развития Югры Илья Кандаков — сын известного сургутского строителя Сергея Кандакова. Он, в свою очередь, рассказывает издание Faktologia, первым начал отстаивать идею создания кампуса на берегу Оби.

Например, его компания «Сургутгазстрой» строила в этом районе Ледовый дворец и ТЦ. В 2013 году с подачи Кандакова-старшего начались разговоры о создании крупнейшего на Урале Международного торгового центра. Там предполагалось создание технопарка, медцентра, океанариума, туристического парка и так далее. После эта идея и «переквалифицировалась» в кампус, а позднее — в НТЦ.

Созданный для реализации мегастройки Фонд получил и ряд широких полномочий. Все земельные участки на территории проекта, согласно текста распоряжения, передаются ему в долгосрочное временное владение. С правом дальнейшей передачи инвестору или застройщику.

Огласите всю площадь, пожалуйста

Для начала попытаемся понять, что и в каком объеме на территории мегастройки появится. Разбираться в документах начнем с самого главного количественного показателя — площади. В фонде журналистам Muksun.fm настоятельно рекомендовали пользоваться информацией, размещенной на их официальном сайте и официальными же документами.

На главной странице обозначена площадь территории под НТЦ она составляет 67,3 гектара. А площадь застройки в презентации, размещенной на сайте Фонда — 75 гектаров. Площадь «зоны размещения проектируемого объекта» согласно приказа департамента пространственного развития и архитектуры ХМАО от октября прошлого года — 69,3 гектара. А если сложить всю площадь объектов в распоряжении правительства, то получится уже около 59 гектаров.

Но узнать какую-то окончательную цифру вроде бы достаточно важной характеристики не удалось. В Фонде сообщили, что в распоряжении правительства указана «площадь застройки объектов в границах территории проекта», а на сайте Фонда «площадь территории проекта». Точного цифрового определения кусок земли, выделенный под НТЦ, так и не нашел.

Далее мы попытались разобраться с еще одним важным параметром, сколько же места на территории будущего НТЦ будет выделено под различные институты, а сколько под жилье для сотрудников и студентов. Пользуемся все теми же источниками, рекомендованными к изучению в Фонде.

«Предполагается создание комфортных жилищных условий для 3 396 научно-педагогических сотрудников и обучающихся, а также членов их семей, строительство с этой целью на территории 11,3 га в восточной части НТЦ объектов на 1 192 жилых помещения», — говорится в тексте распоряжения правительства Югры.

В том же документе, но в отдельной табличке мы встречаем тот же показатель «жилье для научно-педагогических работников и обучающихся» на те же самые 3 396 человек. Вот только площадь объектов (не территории) там уже обозначена иная — 138 378,3 м² или 13,8 гектаров.

На сайте Фонда в презентации представлено архитектурно-планировочное решение и там тоже есть строка, касающаяся жилья сотрудников и обучающихся — 168 400 м² или 16,8 гектаров. А еще 8,2 гектара выделяется «под коммерческое жилье, ритейл».

В приказе департамента пространственного развития и архитектуры ХМАО, если сложить все цифры в представленной таблице «Характеристики планируемых к строительству объектов капстроительства», то площадь жилья для сотрудников и обучающихся составляет уже 251 116 м² или 25,1 гектара. Про коммерческую застройку в документе речи не идет.

Вопрос об актуальной площади, выделенной под жилье, и какому документу стоит все же довериться мы тоже задали генеральному директору Фонда, но ответа не получили.

На основании же собранной по открытым и официальным данным информации, площадь под проект НТЦ или его объекты варьируется от 59 до 75 гектаров, где от 11,3 до 25,1 гектара отдается под жилье для сотрудников и студентов, а от 0 до 8,2 гектаров — под коммерческое жилье. Отметим, что в данном случае нам важна не только площадь, но и ее предполагаемое использование, к которому вернемся позднее.

В принципе, когда речь идет о трате бюджетных средств, хотелось бы иметь более точную картину. Но, как мы уже отмечали, на конкретные вопросы, мы получили не менее конкретную «отписку».

Федеральное регулирование

Еще один официальный документ, регламентирующий создание НТЦ, вышел в августе 2023 года и закреплен подписью председателя правительства РФ Михаила Мишустина.

В постановлении имеется таблица с названием «Перечень земельных участков, включаемых в границы территории инновационного научно-технологического центра „Юнити парк“, где под эти цели выделяется три участка общей площадью 10 гектаров. Те же участки фигурируют и в другой таблице „Перечень земельных участков, находящихся в собственности ХМАО и необходимых для реализации проекта по созданию и обеспечению функционирования НТЦ, включенных в границы территории указанного центра“.

Что же имел ввиду председатель правительства, нам объяснили в Фонде.

«Ядро научно-технологического центра составляют университет, технопарк, спортивный центр, которые в соответствии с постановлением Правительства РФ вошли в состав ИНТЦ и где будет осуществляться научно-технологическая деятельность, направления которой определены указанным постановлением Правительства Российской Федерации. Иные объекты „Юните парка“ составляют инфраструктуру НТЦ в соответствии с концепцией», — говорится в ответе.

Но даже если мы удовлетворимся этим объяснением, то в концепции на три эти объекта выделено не 10, а 15 гектаров.

Оставляем (с неспокойным сердцем) очередное несоответствие в площади за скобками и делаем вывод, что остальная площадь, которую вычислить невозможно из-за непонимания общей площади под НТЦ, отводится под центр биомедицинских технологий (который «ядром» НТЦ, видимо, не будет, лаборатории, школа, центра развития талантов, детсад, выставочный центр, гостиница, МФЦ и, кончено, жилье).

В документе за подписью председателя правительства определяются целых две новых организации, которые будут заниматься «Ядром»: АО «Управляющая компания инновационного научно-технологического центра „ЮНИТИ ПАРК“ (учредитель — Сургутский университет), которая будет осуществлять функции по управлению центром. А также (да еще один) „Фонд развития инновационного научно-технологического центра „ЮНИТИ ПАРК“ (учредитель также университет). Он обеспечивает Имущественное, организационное, научно-методическое и экспертно-аналитическое обеспечение деятельности Центра.

Обе компании зарегистрированы в 2023 году после появления распоряжения Мишустина и свежесозданным Фондом, как оказалось руководит Андрей Ткач, он же замдиректора старосозданного Фонда. Который теперь то ли руководит стройкой НТЦ за пределами «ядра», то ли все еще всей стройкой, но совместно новым Фондом.

«По сути мы теперь имеем два НТЦ, причем зачем было сделано такое разделение, пока непонятно. Как и степень ответственности всех трех компаний», — говорит общественник Сергей Глинских, который внимательно следит за созданием НТЦ с момента появления самой идеи его создания.

Но самое главное, отмечает Сергей Глинских, это не создание новых компаний, а отсутствие какой-либо конкретики о научной составляющей всего НТЦ — университете.

«Это уже практически риторический вопрос. Концепция (тогда еще кампуса) появилась в 2014 году, в 2015 ее облекли в форму распоряжения правительства. Концепции менялись, появился НТЦ и даже специальный Фонд, которому выделялись деньги и немалые. С 2018 года концепцией занимались в „Сколково“, на что было потрачено 120 млн рублей. Вот после 10 лет разработки концепции, можно узнать, а какое конкретно учебное заведение появится на территории НТЦ? Кого будут выпускать? Какие факультеты там будут? Кто будет работать? Ответов на эти вопросы нет и складывается впечатление, что НТЦ создают для чего угодно, кроме науки» — рассуждает общественник.

По его словам, все эти вопросы он напрямую задавал замдиректора Фонда Андрею Ткачу, но внятного ответа не получил. Подобные вопросы, признается Сергей Глинских, возникают и по другим объектам в структуре НТЦ.

Но и это еще не все!

Косвенным подтверждением амбициям управленцев стройкой, считает общественник, является и объявленный недавно конкурс по поиску застройщика жилых кварталов на территории НТЦ, объявленный Фондом Кандакова.

«На выходе, помимо „Швабе“ с геномным центром, у нас тут же возникает этот конкурс на жилье», — отмечает он.

Конкурс правда отменил сам же организатор, но условия его все еще находятся в отрытом доступе. Условия аукциона предполагали строительство 12 жилых кварталов на территории НТЦ на общей площади 22,2 гектара. При этом 13,8 гектаров — это жилье для научно-педагогических работников и обучающихся, 8 гектаров — для сотрудников НТЦ и резидентов. Этажность застройки 4-8 этажей. Площадь застройки (зависит от ее плотности и размера участка — у нас 22,2 гектара) — 15,7 гектаров.

Согласно условиям конкурса, на 13,8 гектарах планируется заселить 3 396 работников, что соответствует по крайней мере таблице в распоряжении правительства, а на 8 гектарах — 2 041 сотрудников.

«Как вообще все это рассчитывалось? Почему именно столько сотрудников, если у нас нет понимания того, чем конкретно будет заниматься университет? Соответственно, как мы можем предполагать, сколько там будет учиться студентов и работать педагогов или научных сотрудников?», — интересуется Сергей Глинских.

Далее переходим к условиям конкурса. Победитель будет выбран по набранному количеству баллов, согласно ряду критериев: сколько квартир она отдает фонду, сколько квартир она отдает фонду в аренду, строит ли школу, детсад и дороги и насколько вообще компания опытная, а также компиляции данных критериев. Самый значимый критерий при этом — количество квартир, передаваемых Фонду.

В каждом доме застройщик может отдать в собственность Фонда от 3 до 10% квартир в каждом из построенных им домов. Остальные переходят в собственность подрядчика, определенный процент (минимум не оговаривается, максимум — 100%) застройщик передает Фонду в аренду. Условия такой аренды проектом соглашения не оговариваются.

Дополнительно драфтом договора подразумевается выплата в 160 млн рублей со стороны подрядчика за подготовку территории.

Предположим, что на конкурс заходит один подрядчик и тогда все критерии, по которым идет расчет победителя, становятся неактуальны. Потенциально в собственности у застройщика могут остаться практически все квартиры и что с ними будет далее: загадка.

За разъяснениями мы обратились в Фонд и спросили, как будут использоваться квартиры, почему конкурс приостановили и будет ли повторный и что будет делать застройщик с доставшимися ему квартирами. По конкурсу жилье строится для сотрудников и научных работников, но где гарантии от застройщика?

«Информация о проведении конкурсных процедур, объявленных Фондом, является открытой и публикуется на электронной торговой площадке „Фабрикант“. Отчетная информация о деятельности Фонда подлежит публикации в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами Ханты-Мансийского автономного округа — Югры», — говорится в объяснении.

Что ж, все открытые данные мы действительно просмотрели. Все пять новостей на сайте Фонда, все распоряжения и протоколы, а также концепции и схемы. Итог только один: мы запнулись еще на первом шаге, определяя площадь НТЦ, а дальше информация становилась только более запутанной и противоречивой и вместо ответов, у нас возникло еще больше непонимания. Muksun.fm продолжит следить за противоборством науки и бизнеса, однако пока больше всего конкретики (хоть и со множеством вопросов) мы нашли именно в жилищном строительстве.