Спрос рухнул, но не цена. Что происходит с недвижимостью в городах ХМАО

Рынок недвижимости Югры специфический. Например, если сравнивать количество предложений на «вторичку» Нижневартовска и Сургута с показателями прошлого года, то на октябрь 2023-го объем снизился на 25,6% и 9,1% соответственно. При этом в Ханты-Мансийске количество недвижимости в старом жилом фонде увеличилось на 16,7% (год к году). Муксун.fm поинтересовался у экспертов, что происходит на рынке жилья, выгодно ли покупать или лучше жить на съеме и что дальше будет происходить с ценами на новостройки и вторичку.

Что происходит на рынке недвижимости в городах Югры

Как пояснил Муксун.fm коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов, больше всего интерес к вторичному жилью снизился у жителей Сургута. С начала года спрос уменьшился на 30,8%. Наибольший пик падения пришелся на конец лета и осень, где за 2 месяца спрос на недвижимость упал на 21,8%.

«Спрос на старый жилищный фонд сократился и в Нижневартовске. За год он уменьшился на 5,5%, при этом за август и сентябрь наблюдался интерес ко „вторичке“ (+2%). В сравнении с началом лета активность покупателей увеличилась почти на четверть (+24,8%). В Ханты-Мансийске за год спрос на вторичное жилье почти не изменился (-0,7%), а за последние два месяца он вырос на 7,8%. В Сургуте особенно заметно ослабление активности покупателей. С начала года падение спроса составило 30,8%», — пояснил коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов.

Что касается рынка новостроек в ХМАО, то в северных регионах он не так хорошо развит, как вторичный, однако интерес к первичному жилью во всех трех городах за год вырос. Так, в Нижневартовске — на 22,2%, в Сургуте и Ханты-Мансийске — на 3,3% и 2,6% соответственно.

Интересно, что с августа, когда начались изменения на ипотечном рынке — спрос на приобретение нового жилья в Сургуте и Нижневартовске снизился на 10,8% и 9,2% соответственно. А вот в Ханты-Мансийске первичная недвижимость продолжила активно развиваться — с конца лета спрос на новые квартиры в городе вырос на 7%.

Как изменились цены на «вторичку» в ХМАО после роста ключевой ставки

В агентстве «Самолет Плюс» Муксун.fm рассказали, что несмотря на повышение Центробанком ключевой ставки, цены на жилье продолжают расти и причина проста — недостаток предложений.

«Да, спрос упал, но цены как росли, так и продолжили расти. Мы ожидали снижение из-за удорожания ипотечных кредитов, но люди продолжают рассматривать варианты первичного и вторичного жилья и заключать сделки. Многие надеются, что им удастся изменить условия платежа, если ставка снизится», — рассказали в агентстве недвижимости «Самолет Плюс».

Как отметили в «Авито Недвижимость», если на начало 2023 года средняя стоимость вторичного жилья в Сургуте составляла 6 млн рублей, то к осени она выросла до 6,65 млн рублей (+10,8%). Подчеркнем, что из них 2,3% цена на «вторичку» набрала за последние несколько месяцев. Что касается ценника в Нижневартовске, то он вырос на 13,7% (с 3,95 до 4,49 млн рублей), с августа рост «вторички» наблюдался на 4,4%. В Ханты-Мансийске стоимость практически не менялась — с 5,9 до 5,98 млн рублей (+1,4%).

Что с ценами на первичное жилье в ХМАО после роста ключевой ставки

С «первичкой» все сложно. Особенно в Нижневартовске, где рынок нового жилья — малоразвит. За год он увеличился в 4,2 раза за счет новых объектов. Средняя стоимость новой квартиры «прибавила» 6,6% (с 4,55 млн до 4,85 млн рублей) за год, из них почти 4% за последние четыре месяца.

В то же время в Сургуте за год экспозиция нового жилья выросла на 21,5%, а в Ханты-Мансийске на 98,7%.

«Что касается среднего ценника на новые квартиры в Сургуте, то здесь средняя стоимость объектов снижается, в том числе из-за того, что объем предложения растет быстрее, чем показатели спроса. В итоге падение с 7,1 млн до 6,2 млн рублей за год (или -12,8%). Стоит отметить, что при снижении общей стоимости лота средняя стоимость квадратного метра в новой квартире растет: +13,7% за год. Такая ситуация на рынке новостроек в Сургуте свидетельствует о том, что квартиры по размеру становятся меньше. Как следствие, средняя стоимость целого объекта снижается, а цена за „квадрат“ — наоборот, растет», — отмечает Николай Попов.

Больше всех рост цен на новостройки ощутили жители Ханты-Мансийска. Средняя стоимость квартир за год выросла на 43,1% (с 5,16 млн до 7,38 млн рублей), при этом за последние 4 месяца увеличение составило 10%.

Вечный съем… Во сколько обойдется аренда квартиры в городах ХМАО

Когда ключевая ставка ЦБ РФ поднялась, удивительно, но спрос на долгосрочную аренду квартир снизился: в Ханты-Мансийске (-20,9%), в Сургуте (-13,9%), в Нижневартовске (-10,9%). При этом цена на аренду продолжала расти. Так, в Сургуте — с 27 до 30 тысяч рублей (+11,1%), в Нижневартовске — с 23 до 25 тысяч рублей (+8,7%), в Ханты-Мансийске — с 25 до 27 тысяч рублей (+8%).

Эксперты отмечают, что на рынке аренды жилья заканчивается высокий сезон, именно он повлиял на ослабление спроса. Поэтому до конца этого года не ожидается всплеска спроса или значительного роста ставок найма.

Подведем итоги

Несмотря на рост ключевой ставки с 13 до 15% и изменение ипотечных условий, югорчане по-прежнему стремятся купить квартиру даже под высокий процент, надеясь на реструктуризацию. Исключение составляют жители Сургута. Там резко снизился спрос сразу на все три сегмента жилья — аренду, «первичку» и «вторичку».

Активно интересуются недвижимостью, как в новостройках, так и в старом жилом фонде жители Ханты-Мансийска, однако за резким спросом растет и цена. Вартовчане, которым повезло меньше всех с застройщиками ничего не приходится, как скупать вторичное жилье, даже при росте ставки по ипотеке.

Независимый Аналитик Дмитрий Адамидов считает, что до сих пор люди рассматривают приобретение квартиры как вложение денег. И, чтобы упали цены нужно, чтобы все стали резко продавать, а этого, как мы видим, нет. В России не построили столько жилья, чтобы все поняли, что оно стало не нужным. Поэтому в настоящее время рынок находится в стагнации: цены завышенные, даже при высоких ставках, но никого это не интересует. И в ближайшее время ситуация не изменится.

Ранее сообщалось, долги россиян по ипотеке за новостройки достигли в настоящее время отметки в 3,5 трлн рублей, а за вторичку — 10,9 трлн рублей. Это сравнимо с объемом средств Фонда национального благосостояния.