Квартирный переполох. Почему в ХМАО такие нестабильные цены на квартиры?

Разбирался в аномалии рынка недвижимости портал «Новые Известия». Ранее сообщалось, что рынок недвижимости наоборот, имел повышенный спрос и, как следствие, повышенную цену из-за программы льготной ипотеки с господдержкой. Сейчас сезон такой ипотеки заканчивается, но спрос на квартиры при этом не истекает. А вот цены на квартиры постепенно поползли вниз.

По данным риэлторской компании «Этажи», за последний месяц метр жилья в среднем по России подешевел на 0,5% — до 132,1 тыс. рублей. По мнению директора компании, Юлии Бочарниковой, снижаются цены в небольших городах и городах-миллионниках, где цены на жилье всегда были более доступными, чем в крупных мегаполисах.

Переизбыток новостроек

В Москве средняя стоимость квадратного метра подобралась вплотную к отметке в 400 тыс. рублей. Квартиры стремительно теряют остатки доступности. Люди готовы влезать в долги, брать потребительские кредиты на первоначальный взнос и терпеть колоссальные финансовые потери из-за переплат банкам, лишь бы успеть «заскочить» в программу льготной ипотеки под 8% годовых. Россияне просто в отчаянии и сметают на рынке всё подряд.

А, например, в Екатеринбурге напротив, жилье расходится еще активней, и это при том, что здесь цены на жилье упали куда заметнее, чем в других регионах страны. И это при том, что город вошел в ТОП-5 из всех городов страны с самым большим количеством непроданной недвижимости в новостройках. Сейчас не отстает от Екатеринбурга и Красноярск, в нем во всех новостройках города продано только 36% квартир.

Отдельно можно отметить и такие регионы, как Дагестан и Алтай. Здесь недвижимость скупают состоятельные предприниматели, которые используют эти квартиры для сдачи в аренду туристам или получают из них выгоду другими способами. Обычному жителю страны, который хочет купить там приличную квартиру, вряд ли получится это сделать. Цены сейчас неподъемные.

Так что будет в этом году?

Из-за такой нестабильной ситуации на рынке недвижимости многие эксперты с трудом прогнозируют то, как будет развиваться ситуация во второй половине года. Например, Председатель Комитета ГД по финансовому рынку Сергей Аксаков очень оптимистично смотрит в будущее, считая, что цены на недвижимость упадут и купить жилье можно будет по очень приемлемым предложениям.

Чтобы проверить это утверждение, корреспонденты «НИ» провели эксперимент: пересчитали то, насколько должны подешеветь квартиры, чтобы обычная ипотека заменила льготную.

С учётом первоначального взноса в 30% от стоимости квартиры и займа на 6 млн рублей под 8% годовых (таковы условия льготной ипотеки), можно взять квартиру за 8,57 млн рублей. Средний срок, на который оформляют ипотеку в России — 26 лет. В этом случае ежемесячный платёж составит 45756 рублей.

Без льготной ипотеки придётся брать заём минимум под 18,5% годовых, скорее будет 19%. Чтобы ежемесячный платёж остался на том же уровне с такой ставкой, занять можно только 2,87 млн рублей. Общая стоимость квартиры с тем же первоначальным взносом должна быть на уровне 5,44 млн рублей.

Получается, чтобы обычная ипотека стала подъемной и вытеснила льготную, в среднем рынок недвижимости должен просесть на 37%. Эта цифра выглядит довольно сказочной.

Менее оптимистичные прогнозы

Генеральный директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев поясняет, что значительное снижение цен на новостройки сейчас невозможно чисто технически. В первую очередь, из-за того, что квартиры сейчас стоят куда дороже даже в постройке. Из-за сроков, стройматериалов и других затрат застройщикам приходится отбивать стоимость высокими ценами. Кроме того, они не могут привлекать средства дольщиков необходимо привлекать банковское финансирование по схеме «ключевая ставка + 3%». То есть кредиты для застройщиков тоже обходятся в 19% годовых.

Меньше цена на недвижимость, может стать только в регионах, где спрос на квартиры совсем уж низок и при этом заселять эти квартиры просто некому. Только там застройщики могут пойти на уступки, чтобы хоть как-то отбить собственные затраты.

Недвижимость в ХМАО

При этом, примерно такая ситуация и наблюдается в ХМАО, многие девелоперы жалуются на то, что местные жители перестали интересоваться вторичным рынком. Он в регионе находится в большом упадке, не помогают даже те самые скидки. А вот на первичном рынке ситуация наоборот, растет.

Спрос на квартиры в новостройках сейчас идет куда выше, чем за прошлые два года, при этом вместе со спросом — растут и цены. И в этом главная проблема вторичного рынка. Многие продавцы вторички ставят высокие ставки и цены за уже использованную квартиру, в то время как новые обходятся несильно дороже в контексте ипотеки и процентной ставки.