Состояние жилья: как купить квартиру в Тюменской области без льготной ипотеки

Состояние — катастрофическое

Основные тенденции на рынке недвижимости включают снижение доступности жилья, а вместе с ним и спроса, сокращение выдачи ипотеки и снижение темпов строительства в регионах страны.

Специалисты текущие условия называют кризисными, причем не только для покупателей, но и для застройщиков, так как некоторые банки ввели для них комиссию, если их клиент берет ипотеку по рыночной ставке. Сумма комиссии может составлять от 6,2% от суммы кредита.

Как отметил основатель риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, сейчас нет средств на финансирование субсидированных ипотечных программ, и рынок недвижимости переживает кризис. В такой ситуации снижение стоимости жилья станет логичным ответом на происходящие изменения.

«Это уже очевидно и не вызывает сомнений. Я сам считаю, что цены высокие и они должны падать, но для этого, в том числе нужны системные механизмы сокращения себестоимости строительства для застройщиков», — отметил Ильдар Хусаинов.

По его словам, на рынке уже появились вторичные квартиры, цены на которые упали на 5-10%. В целом по стране за третий квартал стоимость недвижимости снизилась на 1,76%. Бизнесмен ожидает, что в четвертом квартале падение составит 3-5%.

Вместе с тем Рустам Азизов, директор по ипотечному кредитованию ГК «А101», подчеркивает, что суммы ежемесячных платежей для покупателей в текущих условиях выросли в разы. Если в первом полугодии 2024-го года доля ипотеки при покупке недвижимости составляла 90%, а средний платеж с субсидией от застройщика равнялся 47 400 рублям (без субсидии — 64 500 рублей), то на сегодняшний день доля ипотеки упала до 80%, а средний платеж с субсидией подскочил до 77 200 рублей (без субсидии — 175 900 рублей).

«По структуре сделок, после того, как отменили „Льготную ипотеку“ выросла доля по „Семейной ипотеке“, последняя на сегодняшний день считается самой популярной программой», — подчеркнул спикер.

Вместе с тем на рынок значительное влияние оказала отмена безадресной программы господдержки и ужесточение требований к действующим программам. Наталья Белокопытова, региональный управляющий Альфа-Банка, отмечает, что в июле по сравнению с июнем выдача ипотечных кредитов снизилась более чем в два раза.

«Но нужно нормально относится к этим темпом, сейчас ситуация — управляемый армагеддон. Мы видим по структуре выдачи, по данным на конец августа, что „Семейная ипотека“ по общероссийскому рынку составляет 72%, но по рынку Тюменской области — 83%, вместе с тем в Тюмени сохраняется преобладание спроса на строящееся жилье», — подчеркнула управляющий Альфа-Банка.

Тюменская область — особый регион

Преобладание спроса на строящееся жилье — не единственная особенность Тюменской области. По общероссийской тенденции, в регионах после отмены льготной ипотечной программы все же начали снижаться цены на недвижимость, но в Тюменской области застройщики пока не готовы открыто снижать цены, хотя работают программы субсидирования, которые по сути представляют скрытое снижение цен, о чем рассказал Ильдар Хусаинов.

«В Тюменской области падение спроса было одно из самых глубоких — на 70% от июля к июню, но мы быстро отскочили, в отличии от всей России. С учетом новых условий, объем предложений по общероссийскому прогнозу будет сокращаться, но в Тюменской области очень много строят, объекты и стройки переходят на рынок вторичного жилья. Мы всегда в лидерах по объему ввода жилья на душу населения. У нас большой объем предложения на рынке новостроек, но, опять же, в отличии от других регионов, в Тюмени пока цены не падают, в этом плане регион уникален», — отметил Хусаинов.

Евгений Фомин, начальник управления государственного строительного надзора по Тюменской области, отметил, что в регионе, вопреки непростым условиям, сохраняется положительная динамика ввода жилья. На сегодняшний день уже введено более 1,8 млн квадратных метров, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На территории региона работают 135 застройщиков, которыми возводятся 384 многоквартирных дома общей площадью свыше 5 млн квадратных метров.

«Жилищное строительство в Тюменской области также будет на высоком уровне по объемам ввода жилья. По плану рекорд прошлого года наши застройщики побьют», — уверен Фомин.

Чего ждать в 2025 году?

Экспертам также предложили порассуждать о том, что ждет рынок в грядущем году, с учетом особенно напряженной обстановки во второй половине 2024 года. Так, при реализации худшего сценария с фиксированной ставкой в 20% на весь 2025 год, по мнению специалистов, многие строители к такому будут не готовы, они могут начать замораживать проекты и отказываться от части проектов, что приведет к снижению темпов ввода жилья.

«В этом сценарии часть застройщиков будет банкротиться, банки будут за них достраивать. Цены резко начнут снижаться, так как это будет рентабельнее. Но это история из мира апокалипсиса», — поделился рассуждениями Ильдар Хусаинов.

Однако даже в случае, если такой вариант станет реальностью, отчасти спасти ситуацию могла бы ипотека для молодых специалистов — это инициатива ГК «А101». Как отметил Рустам Азизов, сейчас у молодежи нет возможности купить квартиру, из-за чего смещается срок вступления в брак и заведения детей. А такая адресная программа могла бы решить проблему с жильем для молодежи и способствовала реализации национальных проектов.

При реализации позитивного сценария, при котором ипотечный стандарт будет носить лишь рекомендательный характер, ключевая ставка начнет снижаться и появится больше адресных программ с господдержкой, рынок сможет избежать апокалипсиса, однако такой расклад маловероятен.

А потому в ближайшее время всем участникам рынка недвижимости придется учиться адаптироваться к актуальным условиям рынка и продумывать стратегии, которые помогут «перетерпеть» даже период реализации худшего сценария и удержать рынок на плаву. Для этого, по мнению экспертов, понадобиться взаимодействие представителей отрасли.