«Станет еще дороже». Что будет с ценами на недвижимость и ипотекой в ХМАО
Только с июля по август цены на квартиры в ХМАО выросли на 2%. Средняя стоимость одного квадратного метра к концу лета составила более 172,7 тысяч рублей (годом ранее 150,8 тысячи рублей). Наибольший рост показало вторичное жилье (+5,4%), первичка хоть медленно, но тоже устремилась вверх (+1,7%).
«Идут и покупают»: почему в ХМАО этой осенью возник ажиотаж на жилье?
Кроме того, что растет сама стоимость жилья, вдогонку за ключевой ставкой (в сентябре она повысилась с 12 до 13%), растет и ставка по ипотеке. Эксперты предполагают, что нынешние 13,5% для нее не предел, в ближайшее время ставка повысится еще на 0,5%.
«Ключевая ставка повысилась, но банки еще не анонсировали новое повышение ипотечных ставок. Поэтому сургутянам пока одобряют ипотеку под те ставки, которые были. Спрос есть. Если сравнивать цены с июнем, то они подросли. Но этот рост также связан и с тем, что наши граждане вернулись из отпусков и появился ажиотаж. После предыдущего повышения ставки все идут и покупают, они боятся, что будет еще дороже», — сообщили Муксун.fm в агентстве недвижимости «Титул».
На вторичном рынке спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Как отметила собеседница, сургутяне очень активно в качестве первоначального взноса используют материнский капитал.
Если говорить о стоимости, то здесь, по мнению риэлтора, все зависит от проекта квартиры и комплекса, где продается жилье. Можно найти неплохие варианты однокомнатных квартир в старом жилфонде за 4-5 млн рублей, если нужен комплекс классом выше и квартира с мебелью, то здесь придется выложить 6-7 млн рублей. «Двушки», конечно, есть и за 5 млн рублей, но средняя цена варьируется 7-9 млн рублей. Квартиры комфорт класса — все 10-12 млн рублей.
«Вторичка» не по карману? В Югре растет спрос на первичное жилье
После августовского повышения ключевой ставки все больше югорчан стали отдавать предпочтение квартирам в новостройках. Как пояснил руководитель отдела продаж новостроек агентства недвижимости «Риц» Роман Матяж, спрос на «первичку» уверенный, хотя цена и там начинает «кусаться».
«Спрос на первичку есть, но цены уже „кусаются“ и по новостройкам. На господдержках повышение ключевой ставки никак не отразилось. Однако люди, особенно молодежь, задумываются: покупать им квартиру или лучше снимать. Покупатели, которые к нам обращаются и у кого есть дети, сразу смотрят „двушки“. Могу сказать, что те, кто планировал покупку вторичного жилья стали рассматривать покупку первичного жилья, поскольку здесь процентная ставка в два раза ниже. Люди готовы ждать окончания строительства, но получить низкую ставку», — рассказывает Роман Матяж.
По мнению экономиста-аналитика Константина Селянина, цены на недвижимость, в том числе и на «первичку», стремительно растут из-за того, что застройщиками поддерживается миф, что жилье — это не просто товар, а вложение в будущее.
Что может позволить себе семья в ХМАО, если накопила 1 млн рублей?
Чтобы показать всю абсурдность ситуации, эксперт рассказал о системе оценки доступности жилья, которую предложили зарубежные экономисты. Они посчитали, сколько нужно в среднем зарплат работающего человека, чтобы купить жилье. Получилось, что в большинстве западных стран одной семье нужно в среднем две годовых заработных платы, а вот в Японии, где высокая населенность, цены — недоступные, поэтому там популярен съем жилья. В списке стран, где население не может позволить себе жилье, оказалась и Россия.
Интересно, что семье из ХМАО, где на 1 сентября средняя заработная на одного работающего человека составляет 85,3 тысячи рублей, за два года удастся накопить 1,2 млн рублей (при условии, если откладывать по 50 тысяч ежемесячно). Согласитесь, очень скромная сумма для покупки квартиры. На сегодняшний день в Сургуте (в черте города) за такую сумму можно приобрести лишь комнату площадью 8 квадратных метров в двух комнатной квартире.
Но вряд ли, это жилье мечты у югорчан. Поэтому им остается либо продолжать снимать, либо брать ипотеку.
«Эта ситуация говорит о том, что цены оторвались от платежеспособного спроса. Люди слишком бедные, чтобы покупать недвижимость. Теория об этом говорит. Но на практике, видим, покупают. Покупают за счет маркетинговых уловок. Сейчас средняя ипотека 7,7% годовых с использованием госпрограмм, на вторичном жилье — ставка 14%. Поэтому говорят, успевайте пока низкая ставка. Но все учили математику: низкие проценты от высокой базы, это, конечно, переплата. Никаких объективных условий для того, чтобы цена росла на недвижимость, нет. Это все держится на поддерживаемом имиджи недвижимости, что это нечто особенное», — убежден Константин Селянин.
По его словам, все это закончится крахом рынка недвижимости и, соответственно, цен. Поскольку, во-первых, инфляция растет, а зарплаты не увеличиваются. И люди, которые взяли ипотеку, столкнутся с простым житейским вопросом: заплатить за ипотеку или накормись детей. Естественно, забота о детях будет важней, и тогда появится опасность и вовсе остаться без жилья. И второе, рано или поздно господдержка будет прекращена, так как российский бюджет не может ежегодно тратить сотни миллиардов рублей на программу.
Покупка квартиры в ХМАО — выгодная инвестиция?
Эксперты Муксун.fm скептически отнеслись к приобретению недвижимости в ХМАО как к инвестиции для сохранения или получения дохода в будущем.
Несмотря на то, что на рынке жилья есть спрос, сами продажи идут медленно. Квартиры могут ждать своего нового владельца по шесть месяцев. Это связано с тем, что продавец хочет выгодно продать, а покупатель — купить. И сначала владельцы квартиры стараются взвинтить цены, а после начинают снижать на 100-200 тысяч рублей в месяц, пока жилье не будет продано.
«Недвижимость — это самый опасный актив. Она мало ликвидна. И, если вы покупаете быстро квартиру, то быстро продать ее вы не сможете. Средний срок экспозиции почти полгода. И второе, это вера в то, что недвижимость растет в цене. Но это не так. И факты говорят о том, что резкое падение цен — есть и будет», — считает Константин Селянин.
О том, что сейчас недвижимость «не супер выгодное вложение» говорит и доцент кафедры экономической теории и прикладной экономики Финансово-экономического института ТюмГУ Иван Вилков.
«Большинство сделок с недвижимостью идет через ипотеку, при снижении доступности, сокращается спрос. Поэтому ожидать, что цены вырастут в среднесрочной перспективе, я бы не стал. Стоит учитывать, что в квартире еще нужно будет делать ремонт, платить налоги и коммунальные платежи. И с этой стороны, это не супер выгодное вложение. К тому же, если мы посмотрим, то у нас начинает разгоняться инфляция. При высоком уровне инфляции, банки могут пересмотреть льготные программы, что мы уже проходили весной прошлого года. И здесь все будет зависеть от потребительского спроса», — считает Иван Вилков.
Эксперт спрогнозировал, что сейчас будет всплеск покупки жилья в ипотеку, причем первички из-за выгодных условий, но после начнется стабилизация и даже, возможно, снижение цен.
Ранее сообщалось, что в Югре значительно ускорился рост аренды однокомнатных квартир, а аренда «двушек» стала дороже, чем годом ранее. С чем это связано, можно прочитать здесь.