Ханты-Мансийск, Тюмень или Екатеринбург: где в УрФО ипотека съест все доходы

Квартира любой ценой?

Пока россияне находятся в некоем переходном ипотечном периоде: льготные программы — «семейную» или IT ипотеку не отменили, но круг счастливчиков, кто может взять кредит на льготных условиях, весьма и весьма сузился.

Если вы не «шарите» в программировании и дети у вас нестандартного возраста, то квартиру в долг придется брать под почти 20% годовых. Так, например, «Дом клик» от Сбера предлагает ставку в 19,8%. Muksun.fm решил не отставать от изданий и прочих счетоводов, прикидки которых уже успели превратить в мемы (с переплатами в три раза) и посчитал и ежемесячный платеж, и процент от дохода, который придется отдавать за счастье обитать в собственном (ах, нет, банка) жилье.

Исходные параметры такие: средняя цена квадратного метра по данным ЕРЗ-аналитики, квартира 50 м², медианная и средняя зарплаты по регионам УрФО. Их мы умножили на два, так как обычно зарабатывают и муж, и жена — одиночкам же предлагаем пересчитать самостоятельно. Однако отметим, что Muksun.fm не несет ответственности за последующую паническую атаку.

Кто внимательно следит за нашими традиционными экономическими выкладками, разницу между медианной и средней зарплатой знают. Для отстающих, напомним, средняя зарплата — просто некая расчетная величина, ничего нам не говорящая, а медианная — более информативна. Ее, с большими усилиями, мы отыскали только за 2023 год.

Согласно подсчетам, самая доступная ипотека оказалась в ЯНАО и ХМАО. Здесь она будет съедать только треть семейного бюджета от средней зарплаты и 43-44% от зарплаты медианной. Свердловская область — во многом за счет Екатеринбурга — оказалась самой сложной для покупки жилья в ипотеку. Здесь двухкомнатная квартира в течение 20 лет ипотечного срока будет забирать из семейного бюджета 78% от медианного дохода или 58% от среднего. Решившимся ввязаться в кабалу предстоит придумать, как прожить семьей на 23 тысячи рублей (ну или на 59, если зарплата все-таки средняя).

Парадоксы бытия российского

В России многое удивляет и иногда шокирует, в том числе, и рынок жилья. Он, считает экономист Константин Селянин, может носить гордое звание парадоксального. У нас одновременно и одна из самых дорогих цен на квадратный метр, и невероятный разрыв между стоимостью жилья и доходами населения.

По одному из исследований, говорит экономист, Россия полностью попала в разряд стран с недоступным жильем.

«За жадность застройщиков и банков платят простые люди. Экономически брать ипотеку, получается нецелесообразно», — отметил он.

В США, привел пример Константин Селянин, есть ограничение на степень закредитованности — до приблизительно 30%. И тут власти руководствовались не экономикой, а психологией.

«Если вы понимаете, что почти все отдадите банку — мотивация работать пропадает», — объяснил эксперт.

Наши расчеты подтверждают и данные ЦБ — где-то 2/3 россиян отдают 50% на обслуживание кредитов. Но даже если вам повезло, и вы живете в ХМАО или на Ямале, то важен не только процент, но и абсолютная величина того, что остается на житие-бытие: еду, образование детей, лечение, отпуск, одежду…. (можете продолжить список нужд самостоятельно).

«Если вы зарабатываете миллион на семью, то вроде отдать 50% не так критично, а если посмотреть на табличные данные, то на остаток в 50-60 тысяч и меньше на семью, то прожить уже тяжело. Для бедной массы россиян такой выбор становится критичным, на уровне: заплатить кредит или накормить ребенка. И эта ситуация попросту пугающая», — заключает эксперт.

Кто старое помянет, тому процент вон

В России, напомним, завершилась несколько раз продлеваемая программа «ипотеки с господдержкой». Ее главной особенностью была доступность — никаких особых достижений (проживания на Дальнем Востоке или определенного количества детей) для ее получения не требовалось.

Помимо очевидного ограничения по размеру займа, было еще одно — квартиру нужно было купить именно в новостройке. Таким образом предполагалось убить двух ковидных зайцев: поддержать население и бизнес.

С момента ввода в 2020 году кредиты выдавали под 6,5% годовых, а первоначальный взнос составлял 20% от стоимости жилья. К моменту свертывания программы условия ужесточились до 8% годовых, а взнос вырос до 30%.

Почти четырехлетнее действие программы в цифрах можно представить так по трем показателям.

По итогам 2023 года 20 крупнейших росбанков выдали 2 млн ипотечных кредитов на сумму 7,8 трлн рублей. И это рекорд! По сравнению с 2022 годом число выданных кредитов выросло на 53%, а их общая сумма — на 65%.

Процент выдачи ипотеки с господдержкой рос от месяца к месяцу и в декабре 2023 года составил, по данным ЦБ, 83,8% общего предоставленного ИЖК.

Расходы бюджета на льготную ипотеку на новостройки с 2020 года превысили 453 млрд рублей.

Благими намерениями — к доходам банков

Вообще, цели ипотеки с господдержкой — доступное жилье гражданам и поддержка строительной отрасли, отмечает экономист Константин Селянин. И на госуровне признали, что свои задачи она выполнила, но нужно двигаться дальше.

Ипотечные программы с государственной поддержкой показали себя как эффективный механизм улучшения жилищных условий россиян и повышения доступности жилья, сообщали «Известиям» в пресс-службе Минстроя России.

«Льготные ипотечные программы стали драйвером рынка в 2023 году: доля ипотеки с господдержкой в общей выдаче выросла до 45% (+8% процентных пункта (п.п.) к 2022 году) по количеству и 59% по объему (+12 п. п.)», — подчеркивали в министерстве.

Однако наш эксперт посмотрел на всю картину немного с другого ракурса. По мнению, Константина Селянина, задача поддержки девелоперов в моменте действительно была решена. Но настоящими выгодоприобретателями от уже упраздненного механизма стали банки.

«Всю эту „бюджетную премию“ в более чем 400 млрд рублей поделили застройщики, но в первую очередь — банки», — отметил он.

Последние оказались в двойном бонусе — получали деньги от жителей, а также процент от застройщиков за финансирование строек. И рисков у кредитных организаций меньше — в отличие от тех же девелоперов.

«Кто точно не выиграл, так это, как ни удивительно, люди. Жилье стало менее доступным. За счет роста цен (например, цены на новостройки Москвы за почти четыре года действия льготной ипотеки увеличились на 80–90%, это называют „эффектом льготной ипотеки“ прим. ред.). Таким образом, люди, даже по льготной ставке, попадали в кредитную каббалу», — отметил Селянин.

К тому же, добавил эксперт, доступность ипотеки дала еще одно последствие: квартиры покупали, в основном, не малоимущие граждане.

«Основными бенефициарами оказались люди с деньгами: которые скупали жилье под низкую ставку, а затем продавали уже по рыночным ценам», — подчеркнул экономист.

В итоге, несмотря на декларирование успешности этой программы на федеральном уровне, видимо, руководство страны осознало, что льготная ипотека должна быть «целевой и избирательной», а аппетиты банков, застройщиков и квартирных бизнесменов нужно усмирять.

Ребенок под 6%

О том, что льготная ипотека — аттракцион временный заявлял и глава государства Владимир Путин.

«Мы будем сворачивать механизмы льготной ипотеки… Но будем делать это плавно. Что именно имею в виду: мы продлим льготную ипотеку по всей территории России… ставка по ней будет чуть повыше… При этом, напротив, будет расширен доступ к семейной ипотеке, которая становится нашим основным инструментом», — отмечал ранее он.

По мнению, Константина Селянина, сейчас ставка по обычной ипотеке находится в районе 20% годовых, но есть все предпосылки, что ЦБ снова поднимет ключевую ставку, а за не потянутся и кредитные.

«При текущих условиях, по проведенным опросам следует, что россияне, в основном, не готовы брать ипотеку по существующей (нельготной ставке)», — отметил он.

К тому же застройщики являются локомотивами российской экономики, да и банки не захотят терять золотую жилу.

И, действительно, как и задумывалось, уже имеется проект расширения «семейной» ипотеки, на которую и предполагали сделать ставку. Теперь, если идею одобрят, для получения льготы потребуется не двое детей до 18 лет, а всего один, но — до шести.

«Все это вяжется с изначальной идеей сужения категории заемщиков. Но, видимо, одновременно является немного странным инструментом для стимуляции рождаемости», — заключает эксперт.

А для всех уже родивших и не переехавших на Дальний Восток — советуем еще раз внимательно посмотреть наши расчеты. И поучаствовать в нашем опросе.