Жизнь взаймы: почему жилье в «благополучной» Югре не станет доступнее?

Вторичная стагнация, первичная тенденция

Рынок недвижимости за время действия массовой программы ипотеки с господдержкой разделился: с одной стороны, рекордные цифры по покупкам квартир в новостройках по льготной программе, с другой — стагнация на вторичном рынке.

Несмотря на меньшую стоимость квадратного метра в старых домах, количество таких предложений, по данным Домклик, остается стабильным. При этом в ХМАО число объявлений о продаже «вторички» больше.

Так, на июль, уточняют в Домклик, в базе данных имеется 2712 предложений на вторичном рынке против 1398 в «первичке». А стоимость квадратного метра составляет 125,4 тыс. и 149,4 тыс. рублей соответственно.

Причем, если динамика предложения по новостройкам последний год меняется, то количество объявлений по продаже «вторички» остается стабильным и не превышает 3 тысяч объявлений.

После отмены программы льготной ипотеки в июле к «вторичной стагнации» добавилось снижение активности и на первичном рынке из-за высоких ставок (сколько стоит ипотека мы писали в этом материале).

По данным ДОМ.РФ, в России количество сделок на рынке новостроек сократилось на 38% до 32 тысяч, а их объем на 35% — до 162 млрд рублей. Сравнение приведено относительно аналогичного периода прошлого года. «Вторичка» продавалась лучше по количеству и объемам, но динамика в процентном выражении оказалась куда хуже. Всего жители заключили 91 тысячу ипотечных кредитов (минус 46% относительно июля 2023 года) на 185 млн рублей (также 46% в минус).

Нет предела предложению

Отметим, что льготная ипотека распространялась на новостройки, и спрос логично вызвал бум не только в покупках, но и в строительстве под него «предложения». Эксперты еще до отмены массовой поддержки начали говорить о кризисе перепроизводства жилья.

Так, по данным ЕРЗ-аналитики в ХМАО на июль 2024 года строится 739 249 кв. м. жилья, что на почти 40% больше аналогичного периода прошлого года.

Причем, в 2024 году объемы строительства заметно растут от месяца к месяцу.

Одновременно тенденции на падение цен нет: так в ХМАО за год цены на новостройки выросли со 139 до 149 тыс./м2, а на «вторичке» с 122 до 125 тыс./м2. И это понятно — цены на материалы для стройки растут, и застройщики не снижают стоимость жилья, плюс, падение цены не выгодно и банкам, для которых квартиры в ипотеке являются залогом.

Зато есть предел возможностям

Про закредитованность населения мы писали неоднократно. А она, безусловно, снижает возможности для инвестиций в жилье, как, собственно, и общее экономическое благополучие югорчан.

Так, в 2023 году жители Югры получили более 40 тысяч ипотечных кредитов на сумму в почти 160 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше по количеству и на 60% — по объему, чем годом ранее. Июльскую динамику по регионам ЦБ РФ планирует опубличить в сентябре, пока же регулятор делится только июньским бумом, в том числе, и в ХМАО. В июне жители Югры заключили 3 848 сделок на 14,6 млрд рублей. Показатели последнего месяца действия льготной программы не стали рекордными, но значительно превышают активность предыдущих месяцев.

Не стоит забывать, что ипотека — лишь часть кредитной нагрузки. Чаще всего жители Югры (да и России в целом) обременены авто- и потребкредитами. По оценке ЦБ, в 2023 году две трети заемщиков тратили на обслуживание кредитов 50 и более процентов дохода. А чуть ли не четверть — 80%.

«Это очень серьезные темпы по обременению. По мировым стандартам, это немного, но сравнивать нужно не с размером, а с возможностью выплачивать эти кредиты, какая доля дохода семьи уходит на выплаты. И тут ситуация становится уже угрожающей», — отмечает экономист Константин Селянин.

Рынок не первой свежести

По существу, все обозначенные факторы (строительный бум, рост ставок, закредитованность населения) создают депрессивные условия для рынка и оборота недвижимости и не очень «радуют» даже текущих держателей недвижимости, которые хотят превратить ее в деньги, считает почетный член Российской Гильдии риэлторов Олег Самойлов.

«Нет в этих вводных ничего разнородного. Это следствие абсолютно непродуманной политики в сфере недвижимости, и сейчас мы начинаем пожинать урожай. Причем, заметим, это самое начало жатвы. Лучше, в обозримом горизонте скорее не будет, чем будет. А сценарий ухудшения более вероятен», — отметил эксперт.

Падения цен на недвижимость, как предрекают некоторые аналитики аж до 50%, ждать не стоит, предполагает Олег Самойлов.

«Никто, кроме конечных потребителей, в падении цен не заинтересован и первый и главный интересант высоких цен — это банки. Они имеют огромный объем накопленного залогового имущества по всем ипотечным сделкам. Если цены начнут рушиться, то банки начнут нести грандиозные потери. Это приведет к обрушению банковского сектора, а это потянет за собой крах экономики в целом», — объяснил собеседник.

Вместе с банками в поддержке текущей цены заинтересованы и застройщики, которые уже вложили в возведение домов огромные суммы и продолжают стройку, даже несмотря на отсутствие спроса.

«Держать цены будут до последнего», — подчеркнул эксперт.

Если говорить о «вторичке», которая превратилась за время действия льготных условий в совершенно отдельное семейство рынка, то и тут предпосылок для выхода из стагнации нет.

«У подавляющего числа тех, кто хочет продать квартиры, существуют психологические установки по минимальной цене продажи. Именно поэтому объем продаж не растет, а даже, скорее, сокращается. Продавцы просто решают уйти в сегмент аренды и ждут каких-то перемен», — отметил Олег Самойлов.

Сценарии: от фантастического до драматического

Воспрянуть ото сна рынку недвижимости помогли бы два фактора, считает Олег Самойлов. Но вероятность первого прогнозировать невозможно, а второй, скорее всего не сработает.

В первую очередь, активности в квартирном сегменте мог бы поспособствовать возврат денег в реальную экономику.

«Это приведет к повышению платежеспособности населения и увеличения объема предложения денег по привлекательным ставкам. Но пока вероятность такого оценить сложно», — отметил эксперт.

Новая льготная программа тоже теоретически могла бы подогреть дремлющий рынок. Однако, несмотря на борьбу серьезного строительного лобби, появления новой массовой программы ждать не стоит — в бюджете страны попросту нет на это ресурсов (расходы бюджета на льготную ипотеку на новостройки с 2020 года превысили 453 млрд рублей, прим. ред.).

Пока же все построенное стоит мертвым грузом в ожидании перемен и требует издержек по содержанию. Строителям помогает держаться накопленный в последние тучные годы «жирок». Но, если положительных изменений в экономике не будет, то со временем можно ждать весьма негативных последствий стагнации.

«Скорее всего, пока все будет пребывать в стагнационном состоянии в ожидании новостей. Если новости будут позитивными, рынок будет реагировать соответственно. В обратном случае, можно ожидать даже банкротств», — предполагает Олег Самойлов.

Калькулятор в помощь

Под конец статьи перестанем жалеть бизнес и банки и пожалеем югорчан с их обесценивающимися зарплатами и кредитной нагрузкой. Скорее всего, предполагает наш эксперт, тему проблем с покупкой жилья власти будут выводить из инфополя, предоставив искать пути решения народу.

«Потребность в жилье — это базовая потребность, и народ, так или иначе, будет этот вопрос решать и в изменившихся условиях. Например, об этом свидетельствует всплеск на рынке индивидуального жилищного строительства. Но, да, это будет непростой и долгий путь», — отметил Олег Самойлов.

А вот пользоваться текущими предложениями банков (например, выкуп сниженной ставки на первую пару лет) в надежде на дальнейшее рефинансирование, нужно с осторожностью, предупреждает эксперт.

«Чрезвычайно много зависит от движения инфляции. Если инфляции раскрутится, то рискованная стратегия по покупке недвижимости прямо сейчас сыграет. Деньги начнут обесцениваться, их станет много, и погасить кредит станет легко. Это, конечно, ударит по банкам, но покупатель решит свою проблему», — пояснил эксперт.

Однако же, ориентируясь на политику федеральных властей, и, соответственно, регулятора по максимальному сдерживанию инфляции подвергать себя таким рискам и влезать в ипотеку под 20% — не очень финансово грамотное решение.

«Если вы зарабатываете миллион на семью, то вроде отдать 50% не так критично, а если посмотреть на реальные данные, то на остаток в 50-60 тысяч и меньше на семью в ХМАО, прожить уже тяжело. Для бедной массы россиян такой выбор становится критичным, на уровне: заплатить кредит или накормить ребенка. И эта ситуация попросту пугающая», — считает Константин Селянин.

К чему в итоге приведет создавшаяся ситуация, спрогнозировать точно невозможно — слишком много экономических и даже политических деталей участвуют в составлении квартирного паззла. Мы же будем следить за ситуацией в надежде, что все в итоге состыкуется и ни один фрагмент не потеряется.