«Ипотека померла». В ХМАО готовятся к новому обвалу цен на рынке недвижимости
Кратко о ситуации в ХМАО
В Югре официально средняя стоимость квадратного метра жилья на начало октября составляла около 115,8 тысяч рублей. Однако рынок недвижимости оказался куда более суров и на сегодняшний день риэлторы отмечают, что реальная сумма выше — 120-130 тысяч рублей за «квадрат». Если сравнивать с показателями прошлого года, то динамика стоимости демонстрирует рост +2,6%. При этом разница в цене за квадратный метры на первичном и вторичном рынках уже не столь ощутима.
При этом, пока все переживают за девелоперов, еще один участник рынка — аренда жилья — тоже не упускает выгоду. Квартиры под сдачу разлетаются, как горячие пирожки. Поскольку при выборе: снимать квартиру или внести более 20% первоначального взноса, переплачивать проценты (плюс-минус 30 млн) и на протяжении 30 лет отдавать по 70-80 тысяч рублей ежемесячно, ответ становится очевиден. Разбирались с экспертами, кто выиграет от высокой ставки под 21% и возможного очередного ее увеличения.
Рынок недвижимости пал под весом ставки
Под конец октября ЦБ повысил ключевую ставку с 19 до 21%. Пока это исторический рекорд. Однако экономисты не исключают, что на этом регулятор не остановится. И в декабре ставку могут поднять до 23%. По словам независимого аналитика Дмитрия Адамидова, это вполне ожидаемое решение, которое уже не вызовет ни удивления, ни ажиотажа на рынке недвижимости.
«Для рынка разницы теперь нет. Ипотека померла и уже никакой рост ей не страшен. Про ставку, как нам сказали — невозможного мало? Мы явно наблюдаем управленческий кризис, который я думаю, разрешится только к марту», — считает экономист Дмитрий Адамидов.
Между тем, в ХМАО риэлторы готовятся к резкому сокращению покупательского спроса. Пока намеченные сделки проходят, но в основном люди стараются приобретать недвижимость за наличные средства. И как раз те, кто имеет свободные средства, рады сложившейся ситуации.
«Поток покупателей уменьшится, все будут ждать лучших времен. Те, кто с наличкой, они, наоборот, рады, что такая ситуация. Остальные — буду ждать лучших времен, когда ценник все-таки немножко упадет. К тому же, сейчас выгодны вклады, чтоб подкопить. Вот покупатели и ждут, ожидают. Снижение, конечно, будет, но не так быстро. Сейчас продавцы не хотят снижать ценник, если только это не срочная продажа. Основная масса продавцов выжидает, чтобы получить свое. Поэтому стагнация ожидается. Ценники будут падать, но не так быстро, как бы это хотелось покупателям», — рассказали Муксун.fm в сургутском агентстве недвижимости «Метражи».
Эксперты также отмечают, что сроки продажи в ХМАО значительно растянулись после 2022 года. Многие клиенты боятся прогадать и отказываются снижать стоимость, как итог, не могут продать квартиры по два-три года. В числе доводов за высокую цену звучат — расположение в центре города, положительная характеристика соседей и даже качественный, сделанный еще 10 лет назад косметический ремонт.
Что ждет рынок новостроек в ХМАО
Для девелоперов ситуация на рынке жилья стала затруднительной еще летом текущего года, когда отменили льготную ипотеку. Число сделок на рынке, естественно, сократилось. Чтобы удержать спрос и цены, девелоперы в ХМАО стали искать новые инструменты — предлагать рассрочки и субсидированные ставки. Однако в дальнейшем и это вряд ли поможет и без того вялотекущему рынку.
В беседе с корреспондентом Муксун.fm руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отметил, что рост ключевой ставки и возможное ее повышение продолжит негативно влиять на застройщиков.
«Высокий уровень ставки для вторичного рынка принципиально ничего не изменит. Рыночные ставки по ипотеке, они как были заградительными, такими и останутся. Вот для первичного рынка высокая ставка ключевая существенным образом ограничивает объем новых проектов, которые будут выходить на рынок. Застройщики точно также кредитуются, и стартовые условия по проектному финансированию, мы видим, очень сильно ухудшились. Дальнейшее ужесточение этих условий приведет, наверное, к полной остановке запуска новых проектов в следующем году», — поясняет Михаил Хорьков.
По его словам, условия кредитования везде жесткие и вряд ли рынок в ХМАО получит какие-то поводы для оптимизма как минимум в ближайшие полгода.
При этом югорские риэлторы отмечают, что сегодня стоимость вторички и первчики практически сравнялась. Например, в Сургуте стоимость «однушки» в 42 квадратных метра на этапе котлована и на вторичном рынке стоят одинаково — около 5,2 млн. Поэтому, если у покупателя есть возможность подождать, то, можно вложиться в покупку новостройки. Тем более, что застройщики пока еще предлагают скидки.
«В следующем году в силу ступят новые законы. И значительная часть программ будет пересмотрена застройщиками. Пока же есть еще возможность купить выгодно квартиру по субсидированным ставкам и скидкам от застройщиков», — говорят эксперты АН «Метражи» в Сургуте.
Аренда в ХМАО — на коне!
В сложившейся ситуации югорчане не хотят залазить в ипотечную кабалу, переплачивать десятки миллионов и ежемесячно отдавать по 70-80 тысяч рублей за кредит. Поэтому снимать жилье в Югре становится все более популярно.
«Аренда — на коне. Растет в геометрической прогрессии. Я общаюсь с собственниками и последнее время, они мне звонят и говорят, давайте поднимем цену. Понимают в среднем на 2-3 тысячи. Например, у меня есть вариант, „двушка“ в центре на 1 этаже, за нее просят 28 тысяч плюс коммуналку. Студии тоже растут в цене — 20 тысяч плюс коммуналка. Я от коллег слышу, только выставила, три часа, и все — сдали. Реально десятки звонков. В день по 20-30 и все по аренде», — делится ситуацией сургутский риэлтор Елена.
Как пояснил Михаил Хорьков, предыдущие 10 лет цены на аренду росли гораздо медленнее, чем цены от реализации квартир. И это было характерно для всех городов и для всех регионов. Сегодняшний рост цен, с одной стороны, действительно пугает, а с другой стороны, он носит во многом компенсационный характер по сравнению к той динамике роста цен на аренду, которая была.
«Слишком длительный период времени аренда не корректировалась. И поэтому мы получили такой процесс, во многих городах страны резкий рост спроса и цен на аренду. Цены пересматриваются действительно практически всеми, несмотря на то, что вроде бы ждали, что будет подпитка со стороны предложения», — говорит эксперт.
На вопрос, есть ли возможность регулировать цены на аренду, собеседник однозначно ответил, что цены будут повышаться до той поры, пока не столкнутся с тем, что предложение не пользуется спросом. Не исключено, что повышенный спрос, вызванный реакцией на происходящее, сменится стагнацией и каким-то небольшим ценовым откатом, но продолжит постепенный рост.
На фоне роста ипотечных ставок и проблем у застройщиков спрос на аренду будет оставаться стабильно высоким. Что не может не сказаться на рынке жилья. Недвижимость и раньше была опасным активом, но все равно имела спрос, теперь же есть вероятность, что покупатель начнет искать более безопасные и выгодные способы для инвестиций. А значит, еще больше отдалится от советского стереотипа: своя квартира — вложение в счастливое будущее.
Ранее сообщалось, что объемы жилищного строительства в ХМАО с каждым годом увеличиваются, но с ростом множатся и факторы риска для застройщиков. Получат ли югорчане свои квартиры на фоне строительного краха, читать здесь.