Терпящие в трущобах: получат ли югорчане свои квартиры на фоне строительного краха?

Выше стропила!

Ввод жилья — важный показатель для регионов, и чиновники периодически отчитываются о выполнении плана.

Так, за восемь месяцев 2024 года в Югре возвели почти 500 тысяч «квадратов». Всего же, по планам, за год ввести в эксплуатацию предполагается более 1 млн квадратных метров. И прошлогодние цифры были неплохими: 950 тысяч квадратов. В целом, по информации Тюменьстата, с 2017 года этот показатель колебался от 800 до 950 тысяч.

По данным ЕРЗ-аналитики, на октябрь 2024 года в ХМАО возводится 770 квадратных метров жилья. А вот так выглядит помесячная динамика стройки:

В общем, и в долгую интенсивность строительства «сворачивать» власти не собираются: в соответствии со стратегией социально-экономического развития Югры к 2030 году объем стройки должен составить 1,5 млн «квадратов», а к 2050 дойти почти до 3 млн.

Хотя новые экономические реалии ставят нас перед двумя вопросами: что будет с колоссальным предложением на рынке и будут ли в условиях пониженного спроса застройщики поддерживать такие темпы.

Старые дрожжи и новые вызовы

Такие ударные темпы строительства вкупе с последствиями неконтролируемого применения льготных программ еще в прошлом году наводили экспертов на мысль о возможном кризисе перепроизводства жилья. А страдания бизнеса всегда и неизбежно ложатся на плечи обычных граждан.

Затем к богатому предложению добавился и пониженный спрос, прежде всего, из-за сворачивания льготных программ и высокой ключевой ставки (а стало быть и ипотечной). Ведь ипотека, по нашим расчетам, «сжирала» почти все доходы жителей Югры.

По последним данным тюменского отделения ЦБ РФ, после отмены льготных программ спрос на ипотечное кредитование логично и резко упал.

Сейчас, обращают внимание эксперты, к уже описанным злоключениям на рынке недвижимости добавились и новые вызовы. Так, глава федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов в своем тг-канале обратил внимание на целый ряд проблем в строительной сфере.

• — Люди не спешат тратить даже имеющиеся накопления из-за повышенных ставок. Хусаинов считает, что россияне начнут покупать недвижимость только когда ставка опустится до, как минимум, 14%.
• — Сворачивание еще существующих льготных программ по объемам выданных средств. Например, часть банков просто перестала выдавать «семейную» ипотеку, которую никто не отменял.
• — С ростом ставок не только нам сложнее брать кредит, но и застройщикам предлагать субсидированную ставку для покупателей. Снизить ее хотя бы до 16% — «непосильные деньги для девелоперов».
• — «Вторичка» не продается, несмотря на снижение цен. А рынки нового жилья и «б/у» взаимосвязаны.
• — Низкая рождаемость. Да, и это тоже влияет на решение граждан о приобретении недвижимости.
• — Ставка по эскроу для строителей, которая тоже растет. Девелоперы уже продают землю и не факт, что будут с энтузиазмом начинать новые стройки. По прогнозам Хусаинова, в 2025 году будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023.
• — Рост налога на прибыль организаций до 25%. А это, как мы писали, серьезно затронет и бизнес, и югорчан.

Неперспективный бизнес и перспективные долгострои

По прогнозам Хусаинова, пониженные спрос и остальные факторы риска заставят застройщиков в 2025 году снизить цены на жилье на 10-15%. Однако, так ли это важно?

Почетный член Российской Гильдии риэлторов Олег Самойлов в беседе с корреспондентом Muksun.fm объяснил, что пока для застройщиков риски не носят критический характер за счет капиталов, накопленных в «тучный» период. Однако такая ситуация может и, скорее всего, изменится.

«Это не может продолжаться бесконечно, в том числе, и потому, что то жилье, которое построено и не продано, требует издержек по содержанию. На общем фоне это не самые высокие затраты, но и „курочка по зернышку клюет“. К тому же ключевая ставка, которая и так высока, скорее всего, будет повышаться, а строительство финансируется исключительно из банковских средств. А повышение ключевой ставки тянет и повышение процента, под который кредитуются застройщики», — объяснил эксперт.

Да, безусловно, повышение ключевой ставки вновь скажется на стоимости ипотеки, но она «и так уже на недостижимом уровне находится, и по большому счету все равно, 25% или 100% годовых — все равно никто не дотягивает».

Обозначенные выше причины, подчеркнул Олег Самойлов, приводят к тому, что издержки застройщиков продолжают расти, а накопленные запасы постепенно исчерпываться. Пока о недостроях говорить рано, но в Москве, например, уже явно наметилась тенденция сокращения количества новых объектов.

«Объем запуска новых объектов сокращается. Не исключаю, если ситуация так и будет продолжаться, через какое-то время это разойдется и на другие регионы. В первую очередь, благополучные, как Югра», — добавил специалист.

Сохранять высокие темпы строительства в Югре, предположил Олег Самойлов, позволяют два фактора. Дома в высокой степени готовности «дешевле» достроить и попытаться получить хоть какую-то выгоду, а те проекты, которые только начаты и планируются к запуску, могут поощряться административным ресурсом для той же отчетности по нацпроекту «Жилье».

Риски стать «недостроями» или, скорее, «медленностроями», есть у домов, которые находятся на самой первой стадии строительства.

«Как мне представляется, „встать“ — это последняя точка. Скорее всего, такие дома будут превращаться в долгострои. Поснимают технику, два бульдозера будут изображать, что строительство ведется. Скорее всего, дальше без особенных проблем будет лоббироваться продление сроков строительства. А жители будут ждать», — подчеркнул эксперт.

Новые старые дольщики

Если, действительно, темпы строительства в силу проблем с финансами, будут замедляться, то ничего нового для югорчан (и россиян) в принципе не произойдет. Несмотря на видимость «защищенности» средств банками.

«Так и будут ходить, соберут несанкционированный митинг, который приедут и разгонят. Но деньги же никто не отдаст, пока официально не будет зафиксировано, что компания — банкрот. И даже в этой ситуации никто денег не отдаст. Будет решаться, кто будет достраивать. И только потом банк передаст деньги снова не людям, а в банк нового застройщика. Деньги уже люди отдали, и вероятность, что они получат их в виде кэша — нулевая», — объяснил Олег Самойлов.

Действительно, обманутых дольщиков и проблем со строительным рынком последние годы за счет подъема этого самого рынка было меньше, но все пришло к точке насыщения и «пирамида не могла не опрокинуться». Что мы сейчас и наблюдаем.

Смерть и терпеть

В итоге упрощенно картина сейчас выглядит так: на фоне рисков или даже убытков застройщики бурную деятельность сворачивают, а квартиры не покупаются из-за «драконовских» условий по ипотеке.

«Это то, что называется смерть рынка. Она не будет мгновенной, поэтому лучше назвать умирание», — отметил эксперт.

По словам Олега Самойлова, так уже произошло на вторичном рынке, где квартиры не покупаются, а, соответственно, и продавцы сняли объекты с продажи: кто-то ушел в аренду, кто-то просто пережидает.

Но несмотря на то, что покупатели затаились — спрос-то на жилье есть, просто отложенный. Кто-то хочет жить отдельно от родителей, кто-то улучшить условия, кто-то купить квартиру детям или просто переехать со съемного в свое. И, если каких-то принципиальных изменений в экономике не произойдет, то единственный «выход» из этой ситуации — ждать.

«Хрущевка», конечно, конструкция противоречивая, но это было действительно массовое индустриальное домостроение, позволившее «вытащить человека из трущоб». Но это когда хорошо, а когда плохо — придется терпеть, пережидать и справляться самим по себе. Для кого-то это будет ожидание в условных «трущобах», где продолжает жить достаточное количество россиян», — заключает эксперт.

Ожидание это сможет перейти в разные формы: для тех, у кого есть возможность, в аренду жилья (и спрос растет, как мы видим по ценам), для кого-то — в жизнь несколькими поколениями в «однушке», а для кого-то как раз в проживание в тех самых «трущобах».

А пока мы все ждем улучшения жилищных условий, советуем почитать наш материал об ипотечных реалиях. Хотя с середины лета и такая картина уже выглядит оптимистичной.